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土地增值稅的應稅收入如何確定

2018-12-07 16:57 | 來源: 未知 | 作者: liu

  問:土地增值稅的應稅收入如何確定?
 
  答:第一,根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院令第138號)規定:“第二條  轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人),應當依照本條例繳納土地增值稅。
 
  ......
 
  第五條  納稅人轉讓房地產所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
 
  ......
 
  第九條  納稅人有下列情形之一的,按照房地產評估價格計算征收:
 
  (一)隱瞞、虛報房地產成交價格的;
 
  (二)提供扣除項目金額不實的;
 
  (三)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格,又無正當理由的。”
 
  第二,根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)規定:“第五條  條例第二條所稱的收入,包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。
 
  ......
 
  第十三條  條例第九條所稱的房地產評估價格,是指由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
 
  第十四條  條例第九條(一)項所稱的隱瞞、虛報房地產成交價格,是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物價款的行為。
 
  條例第九條(二)項所稱的提供扣除項目金額不實的,是指納稅人在納稅申報時不據實提供扣除項目金額的行為。
 
  條例第九條(三)項所稱的轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格,又無正當理由,是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低于房地產評估機構評定的交易價,納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行為。
 
  隱瞞、虛報房地產成交價格,應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。稅務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。
 
  提供扣除項目金額不實的,應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅務機關根據評估價格確定扣除項目金額。
 
  轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格,又無正當理由的,由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。”
 
  第三,根據《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第三條第一款規定:“土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。”
 
  第五條規定:“免征增值稅的,確定計稅依據時,成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。”
 
  第六條規定:“在計征上述稅種時,稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。
 
  本通知自2016年5月1日起執行。”
 
  第四,根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)第一條的規定:“營改增后,納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
 
  為方便納稅人,簡化土地增值稅預征稅款計算,房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的,可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據:
 
  土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款”
 
  第二條規定:“納稅人將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入應按照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條規定執行。納稅人安置回遷戶,其拆遷安置用房應稅收入和扣除項目的確認,應按照《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第六條規定執行。”
 

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