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土地增值稅清算中銷售收入與稅金的審核

2017-10-24 14:26 | 來源: 未知 | 作者: liu

我國土地增值稅實行預征和清算相結合的征管制度,納稅人在項目預售階段預繳稅款,待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算,多退少補,在清算環節中應納稅額采取核準制,納稅人按照主管稅務機關審核確認的補退稅金額進行清算。納稅人土地增值稅清算的收入及稅金審核,是其中必不可少的環節。
 
  一、銷售收入審核
 
  由于商品房銷售合同需要網簽,在辦理過戶手續時,需要提供銷售發票,并且土地增值稅清算時尚未銷售面積對應的成本預留,待實現銷售時進行后續申報,因此商品房銷售收入便于確定。審核時重點關注以下三點:
 
  (一)審核銷售明細表,確定銷售價格是否合理。
 
  核對同期(月)同類的商品房銷售單價,審查是否存在明顯偏低(低于正常售價的30%)的情況。如果存在售價明顯偏低情況,需提供書面說明,證明此項交易符合正常商業目的,為商品質量問題或存在其他瑕疵等原因產生的價格折讓。若無合理理由,應按照同期同類商品房的平均售價調整計稅收入。
 
  (二)抽查銷售合同,確定銷售收入是否正確。
 
  按照合同編號隨機抽取部分合同,與銷售明細表所列銷售面積和金額進行核對。審查銷售明細表是否真實完整地反映企業的銷售情況。
 
  (三)根據清算政策中普通住宅的判斷標準,分別匯總普宅銷售收入及其他商品房銷售收入。
 
  由于普通住宅增值率小于20%時免征土地增值稅,因此需按照銷售明細表歸集普通住宅的銷售面積和金額。
 
  二、稅金審核
 
  土地增值稅清算時,開發項目已經繳納的營業稅(營改增后無此扣除項)、城市維護建設稅、教育費附加和地方附加(以下簡稱稅金)允許在計算增值額時扣除。審核時重點關注以下三點:
 
  (一)審核稅金的申報記錄,查閱申報表、稅金計算表及相關資料,判定申報記錄中的稅金是否屬于項目,防止以其他項目的稅金頂替本項目。
 
  (二)審核稅金的入庫憑證(稅票),查閱稅金的稅票、銀行支付憑證,是否存在申報而不入庫的情況。
 
  (三)審核稅金與申報的銷售收入的配比關系,是否存在多繳或少繳的情況,多繳可能是將其他項目的稅金計入了本項目。
 
  來源:中國稅務報    作者:王淑芳
 

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